Nuisibles en copropriété : parties communes ou privatives, qui paie (syndic, copropriétaire, locataire) ?

Parties communes ou privatives ?

• Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ; elles sont sa propriété exclusive.
• Sont communes les parties affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
• Sauf disposition contraire du règlement de copropriété, sont réputés parties communes : le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre, les équipements communs (y compris les canalisations qui traversent les logements), les coffres et gaines, les locaux des services communs, les passages et corridors.
• Une cave, un jardin ou un balcon peut être privatif ou commun selon votre règlement de copropriété : vérifiez-le avant de demander qui paie.

Parties communes : le rôle du syndic

• Le syndic administre l'immeuble et pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; en cas d'urgence, il fait procéder de lui-même aux travaux nécessaires.
• Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes.
• Les dépenses d'entretien des parties communes sont réparties entre copropriétaires selon les quotes-parts du règlement de copropriété.
• Rats dans la cour, cafards dans les gaines ou le vide-ordures : écrivez au syndic avec photos, dates et lieux précis, et demandez l'intervention d'une entreprise.

Dans votre logement

• L'intérieur de votre lot est une partie privative : en principe, son traitement est à votre charge si vous l'occupez.
• Si le logement est loué, le bailleur doit le remettre « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites » : le locataire s'adresse à lui, pas au syndic.
• À Paris, le règlement sanitaire départemental impose aux propriétaires et aux occupants, chacun selon ses obligations, d'entretenir les bâtiments et d'appliquer les mesures préventives et curatives contre les infestations (article 32). Hors Paris, chaque département a son propre règlement sanitaire.

Plusieurs logements touchés : agir ensemble

• Si plusieurs logements sont touchés, signalez-le au syndic et demandez-lui de coordonner l'intervention dans les parties communes avec celle des logements concernés : il pourvoit à l'entretien de l'immeuble et peut agir de lui-même en cas d'urgence.
• À Paris, en cas de danger grave, la dératisation et la désinsectisation peuvent être imposées, puis exécutées d'office après mise en demeure (règlement sanitaire départemental, article 23).
• Choisissez une entreprise dont les techniciens ont un certificat Certibiocide valide s'ils utilisent des produits réservés aux professionnels.

Locataire dans une copropriété

• Votre interlocuteur est votre bailleur : c'est lui qui vous doit un logement exempt de nuisibles. Prévenez aussi le syndic ou le gardien si vous en voyez dans les parties communes.
• Le bailleur ne peut récupérer dans vos charges que les produits de désinsectisation et de désinfection, pas la dératisation ni l'intervention d'une entreprise de désinsectisation.
• En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, y compris pour un litige collectif entre un bailleur et plusieurs locataires sur le fonctionnement d'un immeuble.

Et en HLM ?

• Locataire d'un logement social : adressez-vous à votre bailleur social, c'est l'organisme qui vous loue le logement.
• En logement social, la liste des charges récupérables peut être complétée par un accord collectif ; en cas de litige collectif sur le fonctionnement de l'immeuble, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Questions fréquentes